Método evolutivo de avaliação imobiliária

Avaliar começando pela construção

Quem trabalha com imóveis sabe: nem sempre dá pra estimar o valor de um terreno olhando só para os vizinhos. Em muitas situações, o terreno já tem uma construção pronta — ou está em processo de regularização — e o valor total do imóvel não pode ser comparado apenas por área ou localização.

É nesse tipo de caso que o método evolutivo entra em cena.

Esse método é usado quando o imóvel tem uma parte construída e o objetivo é avaliar o valor total do bem, separando o que é valor do terreno e o que é valor da construção.

Mas por que esse nome, “evolutivo”?

Porque a ideia é fazer o caminho contrário da construção:

Primeiro se avalia o valor total do imóvel pronto, como se ele estivesse à venda hoje. Depois se “volta no tempo”, separando o valor da edificação e o que sobra como sendo o valor do terreno.

Ou seja, a gente evolui até o valor total do imóvel... e depois desfaz a conta até descobrir quanto vale só o terreno.

Quando o método evolutivo é indicado?

Esse método é ideal quando:

• O imóvel tem uma construção consolidada, mas o foco da avaliação é o valor do terreno;

• O terreno está em processo de regularização e ainda não pode ser plenamente comparado no mercado;

• Há necessidade de separar terreno e benfeitorias (casos de inventário, partilha, permuta ou indenização);

• Imóveis com construções não padronizadas ou que dificultam comparação direta com o mercado.

Etapas do método evolutivo (em linguagem clara):

1. Avaliação do imóvel como um todo - Quanto valeria esse imóvel hoje, se fosse vendido no mercado, com a construção que tem?

2. Avaliação da construção - Quanto custaria para construir esse mesmo imóvel hoje? (valor de reposição), descontando a depreciação pelo estado de conservação e idade.

3. Cálculo do valor do terreno - Valor do imóvel total menos valor da construção = valor do terreno.

Vantagens do método evolutivo

• É ótimo para casos em que não há imóveis comparáveis disponíveis;

• Permite lidar com construções específicas ou com uso misto (ex: comércio embaixo, moradia em cima);

• Ajuda a esclarecer o valor individual de terreno e construção, o que é muito útil em casos jurídicos ou de negociação.

Mas atenção: é um método técnico e exige conhecimento prático

O método evolutivo não é “achômetro”. Ele exige:

• Estimativas de mercado bem feitas;

• Conhecimento de custos de construção atualizados;

• Aplicação correta da depreciação física e funcional;

• Análise do uso atual e legalização do imóvel.

É por isso que, apesar de parecer simples, não é um método para leigo aplicar sozinho. Precisa de alguém que entenda engenharia, mercado e avaliação ao mesmo tempo.

Quer descobrir quanto vale seu terreno, mesmo com construção em cima?

Se você precisa entender melhor o valor real do seu imóvel ou terreno com edificação, entre em contato.

Eu aplico o método evolutivo com base técnica, experiência em obras e conhecimento real de mercado. O objetivo é um só: trazer clareza para decisões importantes como venda, divisão ou negociação.

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